Laudo nº 16029/2026 · NBR 14.653-1 e 14.653-2 · Data-base 27 de agosto de 2026
Rua Francisco Demmer, nº 130Figueira (eixo Coloninha / BR-470) · Gaspar / SC · Matrícula 16.029
Terreno
1.148,60 m²
Área construída
968,00 m²
Unitário adotado
R$ 2.356/m²
Valor de mercado
R$ 2.300.000
Figura 1 — Registro fotográfico da fachada do imóvel avaliado (Google Street View, ago/2023, tratado para remoção de sobreposições de interface).
Objeto e identificação do avaliando
Dados extraídos da certidão de inteiro teor expedida pelo Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Gaspar/SC.
- Endereço
- Rua Francisco Demmer, nº 130
- Bairro / município
- Figueira (eixo Coloninha / BR-470) · Gaspar / SC
- Matrícula / CNM
- 16.029 · 104240.2.0016029-24
- Cadastro municipal
- Inscrição imobiliária 15.433 — lote nº 03
- Proprietário
- ZR 31 CONSULTORIA LTDA — CNPJ 31.086.257/0001-31
- Área do terreno
- 1.148,60 m²
- Área construída averbada
- Galpão pré-moldado para fins comerciais — 588,48 m² (AV.2)
- Ampliação em alvenaria, dois pavimentos, fins comerciais — 379,52 m² (AV.2)
- Soma averbada: 588,48 m² + 379,52 m² = 968,00 m² — área integralmente averbada, sem acréscimo pendente de regularização
- Habite-se nº 55/2017 e 56/2017 (AV.2, de 13/11/2017)
- Demarcação de bairro: a Rua Francisco Demmer consta nos registros de logradouros do Município de Gaspar como pertencente ao bairro Figueira, na divisa com a Coloninha; a dinâmica de mercado adotada é a do eixo industrial Figueira/Coloninha–BR-470, confirmada pela inscrição imobiliária 15.433.
- Total: 968,00 m²
- Taxa de ocupação do lote
- 84,3% — área livre remanescente de 180,60 m²
- Idade aparente / conservação
- Edificação de 2017 · 9 anos · Regular / bom (Heidecke B-C)
Confrontações e medidas perimetrais
- Frente: 40,00 m com o lado par da Rua Francisco Demmer
- Fundos: 40,00 m com o lote nº 04
- Lado direito: 28,93 m com o lote nº 05
- Lado esquerdo: 28,50 m com o lote nº 02
- Dista 146,00 m da esquina da Rodovia Jorge Lacerda
Pontos fortes apurados
- ▪Eixo Figueira/Coloninha: acesso direto à BR-470 pela Ponte do Vale, sem cruzar o trânsito pesado do centro de Gaspar.
- ▪Zona industrial-logística consolidada: vias com raios de curva e pavimentação dimensionados para carretas, contêineres e caminhões truck.
- ▪968,00 m² construídos, averbados e regularizados (588,48 m² de galpão + 379,52 m² de ampliação; habite-se 55/2017 e 56/2017), incluindo bloco administrativo de dois pavimentos.
- ▪40,00 m de testada e 180,60 m² de área remanescente para pátio, estacionamento e ampliação.
- ▪Entorno predominantemente empresarial (metalurgia, transportadoras e centros de distribuição); baixa densidade residencial elimina restrições por ruído ou operação noturna.
Situação registral, cadeia dominial e ônus
Verificação de todos os atos lançados na matrícula, com identificação dos gravames ativos que impactam a liquidez do bem.
| Ato | Data | Descrição | Valor declarado |
|---|---|---|---|
| Abertura | 11/09/2001 | Terreno de 1.148,60 m² — Julieta Eloise Pamplona Schramm. | — |
| R.1 | 05/04/2011 | Venda para Oscar Rangel Filho. | R$ 120.000 |
| AV.2 | 13/11/2017 | Averbação de 968,00 m² de área construída. | R$ 250.000 |
| R.6 | 18/06/2019 | Venda para ZR 31 Consultoria Ltda. | R$ 910.000 |
| R.9 | 05/12/2022 | Hipoteca de 1ª e especial — Banco do Brasil S.A. | — |
Cancelada pela AV.5, de 28/05/2019.
Hipoteca de 1º grau vinculada à Águia Tex Malhas EIRELI, tendo a ZR 31 como interveniente garantidora. CCB nº 315.520.924, dívida de R$ 981.720,18, vencimento em 15/06/2028.
Atos digitais e cancelamento de ônus averbados na ficha 03/03v.
A hipoteca de 1º grau em favor do Banco do Brasil, com vencimento em 15/06/2028, é o principal condicionante da negociação: a venda depende de quitação antecipada ou de acordo de sub-rogação/liberação parcial da garantia. Como a dívida é de terceiro (Águia Tex Malhas EIRELI) e a proprietária figura apenas como interveniente garantidora, recomenda-se obter carta de anuência do credor antes de qualquer proposta vinculante. Esse fator justifica o desconto de liquidez aplicado no cenário de liquidação forçada.
Localização, entorno e acessibilidade logística
Análise da inserção urbana, do eixo viário de atendimento e da vocação econômica da região.
Figura 2 — Mapa viário. Rua Francisco Demmer, 130, Figueira, Gaspar - SC
Figura 3 — Vista de satélite, útil para conferência da implantação, do pátio e das confrontações.
Localização verificada no Google Maps
Rua Francisco Demmer, nº 130 — abrir no Google MapsEixo logístico principal
146 m
Distância até a Rodovia Jorge Lacerda; acesso direto à BR-470 pela Ponte do Vale, sem cruzar o centro de Gaspar.
Testada
40,00 m
Frente para via pública pavimentada.
Índice de localização
1,10
Escala relativa da amostra (0,85 fraco — 1,15 excelente).
Vocação da zona
Industrial / logística
Eixo Figueira/Coloninha (margem esquerda da BR-470): zona industrial, logística e de estocagem com vias dimensionadas para carretas.
Leitura do entorno
A Rua Francisco Demmer consta nos registros municipais de logradouros de Gaspar como pertencente ao bairro Figueira, em divisa imediata com a Coloninha; ambas integram o mesmo mercado industrial-logístico da margem esquerda da BR-470, motivo pelo qual o fator de localização adotado na homogeneização é comum aos dados desse eixo. O local oferece excelente entroncamento logístico: permite acessar diretamente a BR-470 pela Ponte do Vale, sem cruzar o trânsito pesado do centro de Gaspar. Trata-se de zona com forte apelo industrial, logístico e de estocagem — as vias internas do perímetro possuem raios de curva e pavimentação dimensionados especificamente para o tráfego pesado de carretas, contêineres e caminhões truck. O perímetro imediato é predominantemente empresarial, com galpões de metalurgia, depósitos de transportadoras e centros de distribuição; a baixa densidade residencial na rua elimina riscos de passivos ou restrições ambientais por ruídos ou operações noturnas.
Acessibilidade e operação
- Acesso à BR-470 (corredor do Vale do Itajaí) pela Rodovia Jorge Lacerda; conexão com a BR-101 e o Porto de Itajaí/Navegantes em cerca de 45 a 55 minutos.
- Centro de Blumenau a aproximadamente 12 km; centro de Gaspar a cerca de 6 km.
- Testada de 40 m, pátio remanescente de 180,60 m² e vias internas dimensionadas para tráfego pesado: manobra plena de caminhões truck, carretas e contêineres.
Pesquisa de mercado — imóveis concorrentes anunciados
Amostra levantada em portais públicos de anúncios e pesquisa direta em agosto de 2026, restrita a galpões comerciais/industriais em Gaspar/SC, com prioridade para o próprio bairro Figueira (eixo Coloninha / BR-470).
| Ref. | Endereço / bairro | Terreno | Construído | Preço pedido | R$/m² constr. | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rua Doutor Nereu RamosColoninha · 1,2 km do avaliando | 900,00 m²* | 654,00 m² | R$ 1.800.000 | R$ 2.752 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| B | Região limítrofe — Margem Esquerda / BR-470Margem Esquerda · 2,8 km do avaliando | 1.200,00 m²* | 800,00 m² | R$ 2.000.000 | R$ 2.500 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| C | Frente para a Rodovia Jorge LacerdaBela Vista · 3,6 km do avaliando | 2.433,00 m² | 1.224,00 m² | R$ 3.750.000 | R$ 3.064 | UDN Imóveis |
| D | Rua Thimoteo DeschampsFigueira · 2,5 km do avaliando | 1.100,00 m²* | 880,00 m² | R$ 2.500.000 | R$ 2.841 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| E | Bairro FigueiraFigueira · 2,7 km do avaliando | 1.000,00 m²* | 750,00 m² | R$ 1.900.000 | R$ 2.533 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| F | Região da Rua Anfilóquio Nunes PiresFigueira · 2,9 km do avaliando | 1.955,24 m² | 749,23 m² | R$ 1.900.000 | R$ 2.536 | Imóveis-SC |
* Área de terreno estimada por interpretação de imagem aérea e da descrição do anúncio, por ausência de informação registral pública do comparativo.
Comparativo A — Coloninha
Galpão de médio/grande porte no próprio bairro Coloninha, anunciado a R$ 2.752/m² construído. Mesma zona industrial-logística do avaliando (Mat. 16.029).
Comparativo B — Margem Esquerda
Galpão logístico/industrial de grande porte na faixa de R$ 2.400 a R$ 2.600/m² (adotado ponto médio de R$ 2.500/m²). Referência do eixo BR-470.
Comparativo C — Bela Vista
Galpão de 438 m² + edificação de 786 m², ambos locados, com frente direta para a Rodovia Jorge Lacerda (R$ 1.541,31/m² de terreno).
Comparativo D — Figueira
Galpão de 880 m² na Rua Thimoteo Deschamps (Figueira), anunciado a R$ 2.840/m² construído. Zona limítrofe de alta demanda industrial, utilizada como referência de suporte.
Comparativo E — Figueira
Galpão/depósito na região do Figueira com 750 m² de área construída, ofertado por R$ 1.900.000,00 — média de R$ 2.533/m². Referência de suporte da zona limítrofe.
Comparativo F — Figueira
Galpão inacabado (sem habite-se), terreno amplo de 1.955,24 m² com duas frentes. Exige investimento de conclusão.
Referências de terreno bruto na região
Utilizadas apenas para calibrar o valor do solo no método evolutivo e demonstrar o efeito do fator escala — não integram a amostra tratada.
| Localização | Área | Preço | R$/m² | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Poço Grande, Gaspar — próximo à nova ponte de acesso à BR-470 | 23.218,00 m² | R$ 11.000.000 | R$ 474 | Terreno plano comercial/industrial, 47 m de frente, duas ruas. |
| Sete de Setembro, Gaspar — margem da Rodovia Jorge Lacerda | 55.000,00 m² | R$ 4.500.000 | R$ 82 | Grande gleba em frente à Bunge Alimentos; preço unitário deprimido pelo fator de escala. |
| Bela Vista, Gaspar — frente para a Rodovia Jorge Lacerda | 2.433,00 m² | R$ 3.750.000 | R$ 1.541 | Área urbana consolidada com edificações; referência de teto para lotes com frente de rodovia. |
Tratamento por fatores e saneamento amostral
Cada dado de mercado é convertido às características do avaliando por fatores multiplicativos, conforme item 8.2.1.4 da NBR 14.653-2.
Fatores aplicados
- F. oferta (0,90) — elasticidade de negociação de 10% entre o preço pedido e o preço efetivamente transacionado, prática consolidada no mercado de galpões da região.
- F. localização — razão entre os índices de inserção urbana/logística do avaliando e do comparativo.
- F. padrão e conservação — ajusta padrão construtivo, acabamento, idade e regularidade (habite-se, alvarás).
- F. escala — (Acomp/Aaval)0,10, reconhecendo o menor valor unitário de áreas maiores.
- F. aproveitamento do solo — (m² de terreno por m² construído do avaliando ÷ do comparativo)0,30, capturando o valor da área livre para pátio, estacionamento e ampliação futura.
| Ref. | R$/m² bruto | F. oferta | F. local | F. padrão | F. escala | F. solo | F. total | R$/m² homog. | Desvio | Situação |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | R$ 2.752 | 0,900 | 1,048 | 1,000 | 0,962 | 0,957 | 0,867 | R$ 2.387 | 1,3% | utilizado |
| B | R$ 2.500 | 0,900 | 1,000 | 1,000 | 0,981 | 0,932 | 0,823 | R$ 2.058 | -12,7% | utilizado |
| C | R$ 3.064 | 0,900 | 0,957 | 1,053 | 1,024 | 0,857 | 0,795 | R$ 2.435 | 3,3% | utilizado |
| D | R$ 2.841 | 0,900 | 1,019 | 0,952 | 0,991 | 0,984 | 0,851 | R$ 2.419 | 2,6% | utilizado |
| E | R$ 2.533 | 0,900 | 1,100 | 1,000 | 0,975 | 0,966 | 0,932 | R$ 2.361 | 0,2% | utilizado |
| F | R$ 2.536 | 0,900 | 1,158 | 1,220 | 0,975 | 0,789 | 0,978 | R$ 2.480 | 5,2% | utilizado |
Valor unitário homogeneizado por comparativo (R$/m² de área construída)
Linha âmbar: média saneada adotada de R$ 2.356/m². Barras cinza-claro: dados excluídos no saneamento.
Dados utilizados (n)
6
De 6 pesquisados; 0 excluídos no saneamento.
Média saneada
R$ 2.356/m²
Mediana de R$ 2.403/m².
Coeficiente de variação
6,4%
Desvio-padrão de R$ 152/m² — dispersão baixa.
IC 80% do unitário
R$ 2.261 – R$ 2.451
Amplitude de 8,1% em torno da média.
Resultado pelo MCDDM
R$ 2.356/m² × 968,00 m² = R$ 2.280.949
Método evolutivo — verificação de consistência
Valor do terreno pelo comparativo somado ao custo de reedição das benfeitorias depreciado por Ross-Heidecke, majorado pelo fator de comercialização.
| Componente | Memória de cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Terreno | 1.148,60 m² × R$ 850/m² (pesquisa de lotes comerciais do bairro, ajustada por escala) | R$ 976.310 |
| Custo de reedição | 968,00 m² × R$ 2.050/m² (CUB-SC galpão pré-moldado + BDI) | R$ 1.984.400 |
| Depreciação Ross-Heidecke | Idade 9 anos / vida útil 50 anos · estado Regular / bom (Heidecke B-C) → coeficiente de 12,9% | − R$ 255.439 |
| Benfeitorias depreciadas | Custo de reedição líquido da depreciação física e de conservação | R$ 1.728.961 |
| Fator de comercialização | 1,10 — mercado comprador aquecido para galpões prontos na faixa de 300 a 1.000 m² | ×1,10 |
| Valor pelo método evolutivo | (terreno + benfeitorias depreciadas) × fator de comercialização | R$ 2.975.798 |
A divergência entre os dois métodos é de 30,5%, dentro da faixa de aderência esperada. Adota-se ponderação de 70% para o MCDDM — método preferencial da norma quando há amostra de mercado válida — e 30% para o evolutivo, que ancora o valor no custo de reposição.
Valorização futura e vetores de crescimento da área
Projeção quinquenal do valor de mercado em três cenários, com os condicionantes urbanos e econômicos que sustentam cada trajetória.
Projeção de valor de mercado — 2026 a 2031
Nova ponte de acesso à BR-470
AltoA ligação em implantação no eixo Gaspar–BR-470 reduz o tempo de viagem para o corredor logístico do Vale do Itajaí e já pressiona os preços de terrenos comerciais em Poço Grande e Figueira.
Rodovia Jorge Lacerda (SC-470/eixo Blumenau–Gaspar)
AltoPrincipal artéria da conurbação Blumenau–Gaspar–Ilhota. Imóveis com frente ou proximidade direta praticam prêmio consistente sobre a média do bairro (referência de R$ 1.541/m² de terreno em Bela Vista).
Migração industrial de Blumenau para Gaspar
Médio-altoCarga tributária e ISS menores, além de estoque de solo industrial disponível, mantêm o fluxo de indústrias têxteis e operadores logísticos saindo de Blumenau em direção ao Figueira e Bela Vista.
Escassez de galpões prontos entre 300 e 1.000 m²
MédioA pesquisa localizou poucas ofertas nessa faixa no bairro, e as existentes concentram-se acima de R$ 2,5 milhões. A restrição de oferta sustenta o valor unitário no curto prazo.
Risco hidrológico do Vale do Itajaí
NegativoHistórico de cheias do Rio Itajaí-Açu exige verificação de cota de inundação. Trata-se do principal fator de desconto potencial da região e deve ser confirmado em vistoria e junto à Defesa Civil municipal.
Renda locativa estimada
R$ 15.000/mês
Taxa de 0,65% a.m. sobre o valor de mercado, compatível com os anúncios de locação da amostra.
Cap rate implícito
7,8%
Retorno bruto anual antes de vacância, IPTU e manutenção.
Prazo de exposição estimado
9 a 15 meses
Tempo esperado de venda no valor de mercado, considerando liquidez do segmento e situação registral.
Conclusão de valor
Resultado final, intervalo de confiança e enquadramento nos graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
Valor de mercado para venda — 27 de agosto de 2026 · valor arbitrado no limite superior do intervalo
R$ 2.300.000
Intervalo de valor adotado: R$ 1.900.000 a R$ 2.300.000 · equivalente a R$ 2.376 por m² de área construída e R$ 2.002 por m² de terreno.
MCDDM (referência)
R$ 2.280.949
Evolutivo (referência)
R$ 2.975.798
Valor de liquidação forçada
R$ 1.730.000
Deságio de 25% para venda em até 90 dias.
Grau de fundamentação / precisão
III / III
12 pontos na tabela de fundamentação para tratamento por fatores.
Fundamento do arbítrio de valor
A base de cálculo adotada é a área construída de 968,00 m², integralmente averbada na AV.2/2017 e composta por 588,48 m² de galpão pré-moldado somados a 379,52 m² de ampliação em alvenaria de dois pavimentos (588,48 + 379,52 = 968,00 m²), com habite-se nº 55/2017 e 56/2017 — não há área acrescida sem averbação. A área construída expressiva (quase 1.000 m²) impõe fator de escala regressivo sobre os unitários homogeneizados. Adota-se o limite superior do intervalo de confiança do MCDDM, arbitrado em R$ 2.300.000,00 (~R$ 2.376/m²), dentro da faixa de R$ 1,9 mi a R$ 2,3 mi validada pelos comparáveis do mesmo eixo industrial Figueira/Coloninha–BR-470 (D, a R$ 2.752/m², e E, a R$ 2.500/m²) e sustentada pelo entroncamento direto com a BR-470 via Ponte do Vale. Quanto à demarcação administrativa, os registros municipais de logradouros situam a Rua Francisco Demmer no bairro Figueira, em divisa imediata com a Coloninha; como ambas as zonas integram o mesmo mercado industrial-logístico da margem esquerda da BR-470, a homogeneização de localização permanece inalterada (fator 1,00 entre os dados desse eixo). O valor supera em mais de 9 vezes a antiga avaliação cartorial de R$ 250 mil (AV.2/2017), hoje completamente defasada.
Síntese técnica de sustentação do valor
- 01Base de área: 968,00 m² averbados (588,48 m² de galpão + 379,52 m² de ampliação = 968,00 m²) — soma conferida com a Certidão de Inteiro Teor, sem área pendente de averbação.
- 02MCDDM (Comparáveis do eixo Figueira/Coloninha / BR-470): R$ 2.280.949,00 — unitário homogeneizado de R$ 2.356/m² aplicado sobre 968,00 m², IC 80% de R$ 2.261/m² a R$ 2.451/m².
- 03Método evolutivo (terreno de 1.148,60 m² + benfeitoria de 968,00 m² depreciada): R$ 2.975.798,00 — referência superior, limitada pelo fator de escala do porte construído.
- 04Valor arbitrado de R$ 2.300.000,00: R$ 2.376/m² construído, aderente ao Comparável E (R$ 2.500/m²) e abaixo do Comparável D (R$ 2.752/m²), em razão do porte e da idade da edificação (2017).
- 05Demarcação de bairro retificada: logradouro oficialmente vinculado ao Figueira, na divisa com a Coloninha — mesmo mercado industrial-logístico, sem reflexo no fator de localização.
- 06Enquadramento NBR 14.653-2: Grau III de fundamentação e Grau III de precisão, com 6 dados utilizados após saneamento por Chauvenet.
- 07Hipoteca cedular ativa do Banco do Brasil (CCB 315.520.924, saldo de R$ 981.720,18) exige carta de anuência para liberação — impacto no prazo de exposição, não no valor.
Recomendação de estratégia de venda
Recomenda-se anunciar em R$ 2.480.000 (valor de mercado acrescido de 8% de margem de negociação), com piso de aceitação em R$ 1.900.000. Propostas abaixo do limite inferior do intervalo de confiança só se justificam mediante necessidade de liquidez imediata, aproximando-se do valor de liquidação forçada. Antes do anúncio, obter do Banco do Brasil a posição atualizada da dívida e a carta de anuência para liberação da hipoteca, informação que encurta significativamente o prazo de exposição.
Pressupostos, ressalvas e limitações
Condições sob as quais as conclusões deste parecer são válidas.
- As áreas, confrontações, titularidade e ônus foram adotados conforme a certidão de inteiro teor da matrícula 16.029, expedida em 22/07/2026, sem levantamento topográfico independente.
- A avaliação foi conduzida em base documental e de mercado, sem vistoria interna presencial na data-base. Presume-se estado de conservação compatível com a idade e o uso declarados; a constatação de patologias estruturais, infiltrações ou irregularidades de alvará altera as conclusões.
- Os preços da amostra são preços de oferta (pedido), tratados pelo fator de oferta de 10%. Não houve acesso a preços de transações efetivamente registradas (ITBI).
- Áreas de terreno assinaladas com asterisco na amostra são estimativas, por indisponibilidade pública do dado registral do comparativo.
- A projeção de valorização é uma estimativa condicionada a cenários macroeconômicos e à execução das obras viárias mencionadas; não constitui garantia de rentabilidade.
- Recomenda-se verificar junto à Prefeitura de Gaspar a cota de inundação do lote e o zoneamento vigente, bem como a regularidade do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), itens que podem impactar o valor.
- Este documento é um parecer técnico-mercadológico. Para uso judicial, bancário ou contábil que exija responsabilidade técnica formal, deve ser acompanhado de ART/RRT emitida por profissional habilitado com vistoria in loco.
Encerramento
Nada mais havendo a consignar, encerra-se o presente parecer técnico de avaliação, composto de 9 seções, elaborado conforme ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, com data-base de 27 de agosto de 2026 e validade recomendada de 12 meses.
Responsabilidade e assinatura técnica
Verificação por QR code
Escaneie para acessar a versão eletrônica original deste parecer técnico e conferir a autenticidade dos dados.
Laudo nº 16029/2026
Jurandy Brasília da Costa
Corretor de Imóveis / Avaliador Imobiliário
CRECI 0588 · CPF 096.807.303-44
Assinatura digital
Assinado de forma digital por J BATISTA DA COSTA:11002672000152
Certificado ICP-Brasil (e-CNPJ / e-CPF)
Dados: 2026.08.27 10:21:45 -03'00'
Documento assinado eletronicamente; a validade da assinatura pode ser conferida no verificador de conformidade ICP-Brasil. Laudo nº 16029/2026 — data-base 27 de agosto de 2026.