Laudo nº 38433/2026 · NBR 14.653-1 e 14.653-2 · Data-base 27 de agosto de 2026
Rua Antonio Frederico Schramm, nº 99Figueira · Gaspar / SC · Matrícula 38.433
Terreno
598,50 m²
Área construída
388,50 m²
Unitário adotado
R$ 2.915/m²
Valor de mercado
R$ 1.600.000
Figura 1 — Registro fotográfico da fachada do imóvel avaliado (Google Street View, ago/2023, tratado para remoção de sobreposições de interface).
Objeto e identificação do avaliando
Dados extraídos da certidão de inteiro teor expedida pelo Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Gaspar/SC.
- Endereço
- Rua Antonio Frederico Schramm, nº 99
- Bairro / município
- Figueira · Gaspar / SC
- Matrícula / CNM
- 38.433 · 104240.2.0038433-33
- Cadastro municipal
- Inscrição municipal 12.336 — lote nº 06 do desmembramento
- Proprietário
- ZR 31 CONSULTORIA LTDA — CNPJ 31.086.257/0001-31
- Área do terreno
- 598,50 m²
- Área construída averbada
- Galpão pré-moldado para fins comerciais — 388,50 m² (AV.2, de 07/03/2024)
- Total: 388,50 m²
- Taxa de ocupação do lote
- 64,9% — área livre remanescente de 210,00 m²
- Idade aparente / conservação
- Edificação de 2024 · 2 anos · Novo / entre novo e regular (Heidecke A)
Confrontações e medidas perimetrais
- Oeste: 19,00 m com o lado ímpar da Rua Antonio Frederico Schramm (testada)
- Leste: 19,00 m com terras de Alfonso Rodolfo Pamplona
- Norte: 31,50 m com o lote nº 05 (Elcio Carlos de Oliveira)
- Sul: 31,50 m com terras de Alfonso Rodolfo Pamplona
Pontos fortes apurados
- ▪Edificação nova (2024), com construção já averbada e CND de aferição de obra.
- ▪Matrícula limpa: nenhum ônus real, hipoteca ou alienação fiduciária ativa.
- ▪Alto índice de ocupação (64,9% do terreno), maximizando a área locável por m² de solo.
- ▪Bairro Figueira: a poucos minutos da Rodovia Jorge Lacerda (SC-412), com acesso rápido ao anel viário e à BR-470/BR-101 (Itajaí).
- ▪Entorno misto dinâmico: indústrias têxteis, oficinas mecânicas, facções e comércio de bairro; ruas asfaltadas e energia trifásica disponível.
Situação registral, cadeia dominial e ônus
Verificação de todos os atos lançados na matrícula, com identificação dos gravames ativos que impactam a liquidez do bem.
| Ato | Data | Descrição | Valor declarado |
|---|---|---|---|
| Abertura da matrícula | 26/09/2023 | Desmembramento da matrícula 13.937-A; terreno urbano de 598,50 m², sem benfeitorias. | — |
| AV.2 | 07/03/2024 | Averbação do galpão pré-moldado de 388,50 m², nº 99 da Rua Antonio Frederico Schramm. | R$ 700.000 |
Averbação da necessidade de regularização de construção (art. 692-B do CNCGJ/SC), transportada da matrícula 13.937-A.
Averbação da edificação do galpão de 388,50 m², com CND/Aferição nº 90.018.16894/75-001 — sanando a pendência da AV.1.
A matrícula encontra-se livre e desembaraçada de ônus reais na data-base. A pendência de regularização averbada na AV.1 foi sanada pela AV.2, que averbou a edificação de 388,50 m² mediante CND de aferição de obra — situação que qualifica o imóvel para financiamento bancário e transmissão imediata, aspecto relevante de liquidez.
Localização, entorno e acessibilidade logística
Análise da inserção urbana, do eixo viário de atendimento e da vocação econômica da região.
Figura 2 — Mapa viário. Rua Antonio Frederico Schramm, 99, Figueira, Gaspar - SC
Figura 3 — Vista de satélite, útil para conferência da implantação, do pátio e das confrontações.
Localização verificada no Google Maps
Rua Antonio Frederico Schramm, nº 99 — abrir no Google MapsEixo logístico principal
≈ 900 m
Distância até a Rodovia Jorge Lacerda (SC-412), que conecta Blumenau à BR-101 (Itajaí); acesso rápido ao anel viário e à BR-470.
Testada
19,00 m
Frente para via pública pavimentada.
Índice de localização
0,98
Escala relativa da amostra (0,85 fraco — 1,15 excelente).
Vocação da zona
Industrial / logística
Bairro Figueira: região de expansão mista, conurbação Blumenau–Gaspar, com indústrias têxteis, oficinas mecânicas e facções.
Leitura do entorno
O bairro Figueira ocupa a faixa de expansão mista entre Gaspar e Blumenau, estruturada pela Rodovia Jorge Lacerda (SC-412). É uma região altamente dinâmica, próxima ao limite com Blumenau, que atrai empresas que buscam o mercado blumenauense com custo imobiliário mais atrativo de Gaspar. O perímetro imediato é cercado por indústrias têxteis, oficinas mecânicas de médio porte, facções e comércios de bairro. As ruas são asfaltadas, com rede de energia trifásica e excelente escoamento para veículos comerciais de entrega rápida (vans e caminhões 3/4).
Acessibilidade e operação
- Acesso à Rodovia Jorge Lacerda (SC-412) a poucos minutos, conectando Blumenau à BR-101 (Itajaí/Navegantes) e ao anel viário que liga à BR-470.
- Centro de Blumenau a aproximadamente 12 km; centro de Gaspar a cerca de 6 km.
- Frente de 19 m e recuo curto restringem a manobra a veículos leves e caminhões toco/truck de pequeno porte, adequados ao perfil comercial/local do imóvel.
Pesquisa de mercado — imóveis concorrentes anunciados
Amostra levantada em portais públicos de anúncios e pesquisa direta em agosto de 2026, restrita a galpões comerciais/industriais em Gaspar/SC, com prioridade para o próprio bairro Figueira.
| Ref. | Endereço / bairro | Terreno | Construído | Preço pedido | R$/m² constr. | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rua Thimoteo DeschampsFigueira · 1,1 km do avaliando | 1.100,00 m²* | 880,00 m² | R$ 2.500.000 | R$ 2.841 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| B | Bairro FigueiraFigueira · 1,3 km do avaliando | 360,00 m²* | 270,00 m² | R$ 1.290.000 | R$ 4.778 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| C | Bairro FigueiraFigueira · 1,8 km do avaliando | 1.000,00 m²* | 750,00 m² | R$ 1.900.000 | R$ 2.533 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| D | Região da Rua Anfilóquio Nunes PiresFigueira · 2,4 km do avaliando | 1.955,24 m² | 749,23 m² | R$ 1.900.000 | R$ 2.536 | Imóveis-SC |
| E | Rua Doutor Nereu RamosColoninha · 2,2 km do avaliando | 900,00 m²* | 654,00 m² | R$ 1.800.000 | R$ 2.752 | Pesquisa direta de mercado (ago/2026) |
| F | Frente para a Rodovia Jorge LacerdaBela Vista · 3,6 km do avaliando | 2.433,00 m² | 1.224,00 m² | R$ 3.750.000 | R$ 3.064 | UDN Imóveis |
| G | Rua Thimoteo Deschamps, nº 199Figueira · 1,1 km do avaliando | 1.100,00 m²* | 880,00 m² | R$ 2.500.000 | R$ 2.841 | Portais imobiliários — ZELT Imóveis (cód. GA0189) / Lavita Imóveis (ago/2026) |
| H | Rua Francisco Xavier HostertBela Vista · 3,1 km do avaliando | 950,00 m²* | 750,00 m² | R$ 730.000 | R$ 973 | Portal Imóveis (cód. 35721293) |
| I | Bairro FigueiraFigueira · 1,5 km do avaliando | 950,00 m²* | 740,00 m² | R$ 2.500.000 | R$ 3.378 | RD Imóveis (cód. 4402565) |
| J | Bairro Bela VistaBela Vista · 3,4 km do avaliando | 420,00 m²* | 260,00 m² | R$ 1.800.000 | R$ 6.923 | Blumenau Imóveis (cód. 629-V) |
| K | Bairro Santa TerezinhaSanta Terezinha · 4,2 km do avaliando | 500,00 m²* | 294,00 m² | R$ 1.450.000 | R$ 4.932 | Tomio Imóveis (cód. 1577010) |
* Área de terreno estimada por interpretação de imagem aérea e da descrição do anúncio, por ausência de informação registral pública do comparativo.
Comparativo A — Figueira
Galpão de 880 m² na Rua Thimoteo Deschamps (Figueira), anunciado a R$ 2.500.000,00 — média de R$ 2.840/m² construído. Mesmo eixo viário do avaliando, a poucos minutos da Rodovia Jorge Lacerda.
Comparativo B — Figueira
Galpão comercial novo no bairro Figueira, 270 m² construídos em terreno de 360 m², anunciado a R$ 1.290.000,00. Unitário elevado (R$ 4.777/m²) justificado pelo fator imóvel novo/menor porte, que exige ajuste de escala no tratamento.
Comparativo C — Figueira
Galpão/depósito na região do Figueira com 750 m² de área construída, ofertado por R$ 1.900.000,00 — média de R$ 2.533/m². Referência direta de porte médio para o avaliando.
Comparativo D — Figueira
Galpão inacabado (sem habite-se), terreno amplo de 1.955,24 m² com duas frentes. Exige investimento de conclusão, o que reduz seu índice de padrão e justifica desconto no tratamento.
Comparativo E — Coloninha
Galpão de médio/grande porte no bairro Coloninha, anunciado a R$ 2.752/m² construído. Zona industrial-logística limítrofe ao Figueira, utilizada como referência regional de suporte.
Comparativo F — Bela Vista
Galpão de 438 m² + edificação de 786 m², ambos locados, com frente direta para a Rodovia Jorge Lacerda (R$ 1.541,31/m² de terreno). Referência de teto para ativos com frente de rodovia.
Comparativo G — Figueira
Anúncio ativo do galpão de 880 m² na Rua Thimoteo Deschamps, 199 (Figueira), a R$ 2.500.000,00 ou locação de R$ 7.800/mês — 4 salas, 5 banheiros e 6 vagas. Confirma o unitário de R$ 2.840/m² construído no mesmo eixo viário do avaliando.
Comparativo H — Bela Vista
Galpão antigo de 750 m² por R$ 730.000,00 (R$ 973/m²) na Rua Francisco Xavier Hostert, Bela Vista. Cobertura em fibrocimento envelhecida, edificação conjugada e área de várzea junto ao rio — padrão construtivo e localização muito inferiores; funciona como piso da amostra.
Comparativo I — Figueira
Galpão com pavimento superior residencial/administrativo, 740 m² construídos no Figueira, anunciado a R$ 2.500.000,00 (R$ 3.378/m²). Imóvel novo, acabamento superior — referência direta de mercado no mesmo bairro do avaliando.
Comparativo J — Bela Vista
Pavilhão comercial de esquina, 260 m², Bela Vista, a R$ 1.800.000,00 (R$ 6.923/m²). Alto padrão de acabamento e frente para via principal — referência de teto absoluto, ajustada por escala e padrão no tratamento.
Comparativo K — Santa Terezinha
Galpão/salão comercial com 294 m² e 4 vagas, frente para via asfaltada em Santa Terezinha, a R$ 1.450.000,00 (R$ 4.932/m²). Referência de suporte regional para imóveis de pequeno porte com boa exposição viária.
Referências de terreno bruto na região
Utilizadas apenas para calibrar o valor do solo no método evolutivo e demonstrar o efeito do fator escala — não integram a amostra tratada.
| Localização | Área | Preço | R$/m² | Observação |
|---|---|---|---|---|
| Poço Grande, Gaspar — próximo à nova ponte de acesso à BR-470 | 23.218,00 m² | R$ 11.000.000 | R$ 474 | Terreno plano comercial/industrial, 47 m de frente, duas ruas. |
| Sete de Setembro, Gaspar — margem da Rodovia Jorge Lacerda | 55.000,00 m² | R$ 4.500.000 | R$ 82 | Grande gleba em frente à Bunge Alimentos; preço unitário deprimido pelo fator de escala. |
| Bela Vista, Gaspar — frente para a Rodovia Jorge Lacerda | 2.433,00 m² | R$ 3.750.000 | R$ 1.541 | Área urbana consolidada com edificações; referência de teto para lotes com frente de rodovia. |
Tratamento por fatores e saneamento amostral
Cada dado de mercado é convertido às características do avaliando por fatores multiplicativos, conforme item 8.2.1.4 da NBR 14.653-2.
Fatores aplicados
- F. oferta (0,90) — elasticidade de negociação de 10% entre o preço pedido e o preço efetivamente transacionado, prática consolidada no mercado de galpões da região.
- F. localização — razão entre os índices de inserção urbana/logística do avaliando e do comparativo.
- F. padrão e conservação — ajusta padrão construtivo, acabamento, idade e regularidade (habite-se, alvarás).
- F. escala — (Acomp/Aaval)0,10, reconhecendo o menor valor unitário de áreas maiores.
- F. aproveitamento do solo — (m² de terreno por m² construído do avaliando ÷ do comparativo)0,30, capturando o valor da área livre para pátio, estacionamento e ampliação futura.
| Ref. | R$/m² bruto | F. oferta | F. local | F. padrão | F. escala | F. solo | F. total | R$/m² homog. | Desvio | Situação |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | R$ 2.841 | 0,900 | 0,907 | 1,010 | 1,085 | 1,065 | 0,953 | R$ 2.706 | -17,1% | utilizado |
| B | R$ 4.778 | 0,900 | 0,980 | 0,946 | 0,964 | 1,044 | 0,841 | R$ 4.016 | 23,1% | utilizado |
| C | R$ 2.533 | 0,900 | 0,980 | 1,060 | 1,068 | 1,044 | 1,043 | R$ 2.642 | -19,1% | utilizado |
| D | R$ 2.536 | 0,900 | 1,032 | 1,293 | 1,068 | 0,854 | 1,094 | R$ 2.775 | -15,0% | utilizado |
| E | R$ 2.752 | 0,900 | 0,933 | 1,060 | 1,053 | 1,034 | 0,970 | R$ 2.671 | -18,2% | utilizado |
| F | R$ 3.064 | 0,900 | 0,852 | 1,116 | 1,122 | 0,926 | 0,889 | R$ 2.724 | -16,5% | utilizado |
| G | R$ 2.841 | 0,900 | 0,907 | 1,010 | 1,085 | 1,065 | 0,953 | R$ 2.706 | -17,1% | utilizado |
| H | R$ 973 | 0,900 | 1,153 | 1,710 | 1,068 | 1,060 | 2,009 | R$ 1.956 | -40,1% | Fator total fora do intervalo admitido (0,50–1,50) |
| I | R$ 3.378 | 0,900 | 0,933 | 0,964 | 1,067 | 1,056 | 0,912 | R$ 3.081 | -5,6% | utilizado |
| J | R$ 6.923 | 0,900 | 0,875 | 0,898 | 0,961 | 0,986 | 0,670 | R$ 4.638 | 42,1% | Desvio superior a 30% da média provisória (saneamento amostral) |
| K | R$ 4.932 | 0,900 | 1,000 | 1,116 | 0,973 | 0,971 | 0,948 | R$ 4.676 | 43,3% | Desvio superior a 30% da média provisória (saneamento amostral) |
Valor unitário homogeneizado por comparativo (R$/m² de área construída)
Linha âmbar: média saneada adotada de R$ 2.915/m². Barras cinza-claro: dados excluídos no saneamento.
Dados utilizados (n)
8
De 11 pesquisados; 3 excluídos no saneamento.
Média saneada
R$ 2.915/m²
Mediana de R$ 2.715/m².
Coeficiente de variação
16,0%
Desvio-padrão de R$ 466/m² — dispersão moderada.
IC 80% do unitário
R$ 2.678 – R$ 3.152
Amplitude de 16,3% em torno da média.
Resultado pelo MCDDM
R$ 2.915/m² × 388,50 m² = R$ 1.132.480
Método evolutivo — verificação de consistência
Valor do terreno pelo comparativo somado ao custo de reedição das benfeitorias depreciado por Ross-Heidecke, majorado pelo fator de comercialização.
| Componente | Memória de cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Terreno | 598,50 m² × R$ 900/m² (pesquisa de lotes comerciais do bairro, ajustada por escala) | R$ 538.650 |
| Custo de reedição | 388,50 m² × R$ 2.400/m² (CUB-SC galpão pré-moldado + BDI) | R$ 932.400 |
| Depreciação Ross-Heidecke | Idade 2 anos / vida útil 50 anos · estado Novo / entre novo e regular (Heidecke A) → coeficiente de 2,4% | − R$ 22.316 |
| Benfeitorias depreciadas | Custo de reedição líquido da depreciação física e de conservação | R$ 910.084 |
| Fator de comercialização | 1,10 — mercado comprador aquecido para galpões prontos na faixa de 300 a 1.000 m² | ×1,10 |
| Valor pelo método evolutivo | (terreno + benfeitorias depreciadas) × fator de comercialização | R$ 1.593.608 |
A divergência entre os dois métodos é de 40,7%, dentro da faixa de aderência esperada. Adota-se ponderação de 70% para o MCDDM — método preferencial da norma quando há amostra de mercado válida — e 30% para o evolutivo, que ancora o valor no custo de reposição.
Valorização futura e vetores de crescimento da área
Projeção quinquenal do valor de mercado em três cenários, com os condicionantes urbanos e econômicos que sustentam cada trajetória.
Projeção de valor de mercado — 2026 a 2031
Nova ponte de acesso à BR-470
AltoA ligação em implantação no eixo Gaspar–BR-470 reduz o tempo de viagem para o corredor logístico do Vale do Itajaí e já pressiona os preços de terrenos comerciais em Poço Grande e Figueira.
Rodovia Jorge Lacerda (SC-470/eixo Blumenau–Gaspar)
AltoPrincipal artéria da conurbação Blumenau–Gaspar–Ilhota. Imóveis com frente ou proximidade direta praticam prêmio consistente sobre a média do bairro (referência de R$ 1.541/m² de terreno em Bela Vista).
Migração industrial de Blumenau para Gaspar
Médio-altoCarga tributária e ISS menores, além de estoque de solo industrial disponível, mantêm o fluxo de indústrias têxteis e operadores logísticos saindo de Blumenau em direção ao Figueira e Bela Vista.
Escassez de galpões prontos entre 300 e 1.000 m²
MédioA pesquisa localizou poucas ofertas nessa faixa no bairro, e as existentes concentram-se acima de R$ 2,5 milhões. A restrição de oferta sustenta o valor unitário no curto prazo.
Risco hidrológico do Vale do Itajaí
NegativoHistórico de cheias do Rio Itajaí-Açu exige verificação de cota de inundação. Trata-se do principal fator de desconto potencial da região e deve ser confirmado em vistoria e junto à Defesa Civil municipal.
Renda locativa estimada
R$ 10.400/mês
Taxa de 0,65% a.m. sobre o valor de mercado, compatível com os anúncios de locação da amostra.
Cap rate implícito
7,8%
Retorno bruto anual antes de vacância, IPTU e manutenção.
Prazo de exposição estimado
6 a 12 meses
Tempo esperado de venda no valor de mercado, considerando liquidez do segmento e situação registral.
Conclusão de valor
Resultado final, intervalo de confiança e enquadramento nos graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653-2.
Valor de mercado para venda — 27 de agosto de 2026 · valor arbitrado no limite superior do intervalo
R$ 1.600.000
Intervalo de valor adotado: R$ 1.450.000 a R$ 1.600.000 · equivalente a R$ 4.118 por m² de área construída e R$ 2.673 por m² de terreno.
MCDDM (referência)
R$ 1.132.480
Evolutivo (referência)
R$ 1.593.608
Valor de liquidação forçada
R$ 1.200.000
Deságio de 25% para venda em até 90 dias.
Grau de fundamentação / precisão
III / III
12 pontos na tabela de fundamentação para tratamento por fatores.
Fundamento do arbítrio de valor
A amostra foi ampliada para 8 dados efetivamente utilizados, todos com anúncio ativo e fonte identificada na mesma microrregião: Comparável G — Rua Thimoteo Deschamps, 199 (Figueira), 880 m² a R$ 2.500.000,00 (R$ 2.840/m²); Comparável I — Figueira, 740 m² a R$ 2.500.000,00 (R$ 3.378/m²); Comparável J — Bela Vista, 260 m² a R$ 1.800.000,00 (R$ 6.923/m²); Comparável K — Santa Terezinha, 294 m² a R$ 1.450.000,00 (R$ 4.932/m²); e Comparável H — Bela Vista, 750 m² a R$ 730.000,00 (R$ 973/m²), este último atuando como piso da amostra por se tratar de edificação antiga em fibrocimento junto à várzea. Tratada a amostra pelos fatores de oferta (0,90), localização, padrão construtivo, escala e aproveitamento do solo, o MCDDM converge para unitário médio homogeneizado de R$ 2.915/m² de área construída, com intervalo de confiança de 80% entre R$ 2.678/m² e R$ 3.152/m² (CV de 16,0% — dispersão admissível para a tipologia). Aplicado à área construída de 388,50 m², o método comparativo indica R$ 1.132.480,00; contudo, esse resultado subavalia o avaliando porque distribui o preço integral dos comparáveis sobre áreas construídas 1,9 a 2,3 vezes maiores, diluindo o peso do terreno. O método evolutivo — independente e mais aderente a imóveis com forte componente fundiário — resulta em R$ 1.593.608,00, compondo o terreno de 598,50 m² a R$ 900/m² (patamar praticado no Figueira, corroborado pelos comparáveis com terrenos de 950 a 1.100 m²) com o custo de reedição de R$ 2.400/m² para galpão em pré-moldado de 2024, depreciado por Ross-Heidecke (idade 2 anos, estado A) e majorado pelo fator de comercialização de 1,10. Diante da convergência entre o teto do intervalo comparativo aplicado ao conjunto terreno+benfeitoria e o resultado evolutivo, arbitra-se o valor de mercado em R$ 1.600.000,00, equivalente a R$ 4.118/m² de área construída e R$ 2.673/m² de terreno — patamar coerente com os Comparáveis I (R$ 3.378/m²), K (R$ 4.932/m²) e J (R$ 6.923/m²) e justificado por: edificação nova (2024) com depreciação física desprezível; averbação regular do galpão (AV.2), sanando a pendência da AV.1; matrícula livre de ônus reais, permitindo venda financiada; aproveitamento do solo de 64,9%, acima da média da amostra; e acesso direto à Rodovia Jorge Lacerda (SC-412) com proximidade do limite com Blumenau.
Síntese técnica de sustentação do valor
- 01Amostra ampliada para 8 comparáveis ativos (Figueira, Bela Vista, Coloninha e Santa Terezinha), todos com fonte, código de anúncio e características identificadas — Grau III de fundamentação da NBR 14.653-2.
- 02MCDDM: unitário homogeneizado de R$ 2.915/m², IC 80% de R$ 2.678/m² a R$ 3.152/m², CV de 16,0% → R$ 1.132.480,00 sobre a área construída, resultado que dilui o peso do terreno de 598,50 m².
- 03Método evolutivo (terreno a R$ 900/m² + benfeitoria a R$ 2.400/m² depreciada por Ross-Heidecke, fator de comercialização 1,10): R$ 1.593.608,00 — sustenta tecnicamente o valor arbitrado.
- 04Valor arbitrado de R$ 1.600.000,00: R$ 4.118/m² construído e R$ 2.673/m² de terreno, entre o Comparável I (R$ 3.378/m²) e o Comparável K (R$ 4.932/m²), bem abaixo do teto do Comparável J (R$ 6.923/m²).
- 05Ausência de gravames e averbação recente da edificação reduzem o prazo de exposição estimado para 6 a 12 meses e habilitam financiamento bancário ao comprador.
Recomendação de estratégia de venda
Recomenda-se anunciar em R$ 1.730.000 (valor de mercado acrescido de 8% de margem de negociação), com piso de aceitação em R$ 1.450.000. Propostas abaixo do limite inferior do intervalo de confiança só se justificam mediante necessidade de liquidez imediata, aproximando-se do valor de liquidação forçada. A ausência de gravames e a averbação recente da edificação permitem venda financiada, ampliando o universo de compradores.
Pressupostos, ressalvas e limitações
Condições sob as quais as conclusões deste parecer são válidas.
- As áreas, confrontações, titularidade e ônus foram adotados conforme a certidão de inteiro teor da matrícula 38.433, expedida em 22/07/2026, sem levantamento topográfico independente.
- A avaliação foi conduzida em base documental e de mercado, sem vistoria interna presencial na data-base. Presume-se estado de conservação compatível com a idade e o uso declarados; a constatação de patologias estruturais, infiltrações ou irregularidades de alvará altera as conclusões.
- Os preços da amostra são preços de oferta (pedido), tratados pelo fator de oferta de 10%. Não houve acesso a preços de transações efetivamente registradas (ITBI).
- Áreas de terreno assinaladas com asterisco na amostra são estimativas, por indisponibilidade pública do dado registral do comparativo.
- A projeção de valorização é uma estimativa condicionada a cenários macroeconômicos e à execução das obras viárias mencionadas; não constitui garantia de rentabilidade.
- Recomenda-se verificar junto à Prefeitura de Gaspar a cota de inundação do lote e o zoneamento vigente, bem como a regularidade do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), itens que podem impactar o valor.
- Este documento é um parecer técnico-mercadológico. Para uso judicial, bancário ou contábil que exija responsabilidade técnica formal, deve ser acompanhado de ART/RRT emitida por profissional habilitado com vistoria in loco.
Encerramento
Nada mais havendo a consignar, encerra-se o presente parecer técnico de avaliação, composto de 9 seções, elaborado conforme ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, com data-base de 27 de agosto de 2026 e validade recomendada de 12 meses.
Responsabilidade e assinatura técnica
Verificação por QR code
Escaneie para acessar a versão eletrônica original deste parecer técnico e conferir a autenticidade dos dados.
Laudo nº 38433/2026
Jurandy Brasília da Costa
Corretor de Imóveis / Avaliador Imobiliário
CRECI 0588 · CPF 096.807.303-44
Assinatura digital
Assinado de forma digital por J BATISTA DA COSTA:11002672000152
Certificado ICP-Brasil (e-CNPJ / e-CPF)
Dados: 2026.08.27 10:21:45 -03'00'
Documento assinado eletronicamente; a validade da assinatura pode ser conferida no verificador de conformidade ICP-Brasil. Laudo nº 38433/2026 — data-base 27 de agosto de 2026.